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전세보증보험, 과연 가입만 하면 내 보증금을 무조건 지켜줄까?
안녕하십니까.
여러분의 전세보증금 지키미 법무법인 형원 대표변호사 신현우입니다.
요즈음 전세사기 내지는 전세사고가 문제가 되면서
많은 분들이 전세계약시의 유의사항에 대한 문의가 많습니다.
전셋집을 구할 때 많은 분들이
HUG와 같은 전세보증보험에 가입하면
보증금을 돌려받을 수 있으리라 생각해
큰 고민 없이 계약을 체결합니다.
그러나 보증보험은 만능 안전장치가 아니며,
가입 자체가 제한되는 경우도 있다는 점을 꼭 알고 계셔야 합니다.
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1. 전세보증보험 가입이 거절되거나 전액 보장이 불가능한 경우
전세보증보험은 전세계약을 체결한 뒤 가입할 수 있지만,
보증금이 보험회사의 보증한도를 초과하면 보험금 전액 보장은 불가능합니다.
심한 경우 보험 가입 자체가 거절되기도 합니다.
등기부등본이 깨끗해도 안심할 수 없는 이유: 깡통전세 위험성
대표적인 사례가 바로 집값에 비해 전세보증금이 과도하게 높은 경우입니다.
전세계약을 할 때 대부분 등기부등본만 확인하고
등기부다 깨끗하면 안전하다고 생각하지만,
등기부가 아무리 깨끗해도 해당 부동산의 현재 시가가 낮으면
보증보험 가입이 거절될 수 있습니다.
따라서 계약 전에는 반드시 해당 부동산의 실세 시세를 확인해야 하며,
이는 전세계약의 안정성을 확보하는 데 매우 중요한 절차입니다.
2. 계약 종료 시 보증보험금을 받기 위한 법적 필수 절차
전세계약을 갱신하지 않고 종료하려면
계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지
임대인에게 계약 갱신 거절 의사를 알려야 합니다.
문자 · 전화 통지가 유발하는 보증보험 심사 지연과 6개월의 공백
법적으로는 문자나 전화 등 자유로운 방식으로 해지 의사표시를 할 수 있지만,
보증보험금을 청구해야 하는 상황이라면
반드시 ‘내용증명’으로 통지하는 것이 가장 안전한 방법입니다.
보증보험회사들은 문자나 전화로 한 통지를 적법한 해지 통지로 인정하지 않는 경우가 많고,
이 경우 계약이 묵시적으로 갱신된 것으로 판단하여
보증금 지급 심사가 지연됩니다.
이렇게 되면,
· 계약 만료일로부터 3개월이 지나야 계약 종료로 인정되고
· 그 이후 추가로 1개월 뒤에야 보증금 지급 심사가 시작되어
최종적으로는 약 6개월 뒤에야 보증금을 돌려받는 상황이 발생할 수 있습니다.
3. 내용증명을 누락한 경우: 집주인의 협조라는 높은 장벽
내용증명을 보내지 않았다면,
보증보험회사는 임대인으로부터 ‘임대차계약종료사실확인서’를 제출받은 경우
계약 종료를 인정해주기도 합니다.
하지만 이 확인서는
· 임대인과 직접 작성해야하고
· 임대인의 인감도장 및 인감증명서가 필요하며
· 보증금을 돌려주지 않는 임대인이 협조할 가능성이 낮다는 문제가 있습니다.
따라서 현실적으로는 수령이 매우 어렵습니다.
4. 임대인이 협조하지 않을 때 즉각 실행해야 하는 법적 대응
임대인이 계약 종료 사실확인서 발급에 협조하지 않는 경우에는
다음과 같은 법적 조치를 통해 협조를 유도할 수 있습니다.
· 지급명령 신청
· 임대인 계좌 등 재산 가압류
이러한 절차를 통해 임대인의 협조를 얻거나,
임대인이 스스로 보증금 반환에 나서도록 압박하는 효과를 기대할 수 있습니다.
결론: 떼인 전세금 회수, 철저한 법적 기획이 승패를 가릅니다
전세보증보험이 가입되어 있다고 해서 자동으로 보증금을 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다.
특히 보증보험사가 묵시적 갱신 등을 이유로 심사를 지연하는 경우가 적지 않으므로,
전세보증보험 가입 여부와 관계없이
계약 종료 통지를 반드시 내용증명으로 보내는 것이 중요합니다.
이미 심사 지연이나 계약 갱신 여부 문제로 어려움을 겪고 계시다면
전문가의 도움을 받아 최대한 빠르게 보증금을 회수할 수 있는 방법을
검토해 보시는 것을 권합니다.
보증보험 반환 심사 지연 및 거절 위기, 독한 강제 압류로 전세금을 회수합니다.
전세계약 해지 내용증명 발송부터 임대인 종료사실확인서 거부 대응, 주택임차권등기명령 및 집주인 통장 압류까지 채권추심 전문 변호사가 직접 원스톱 해결합니다.
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안녕하십니까.
여러분의 전세보증금 지키미 법무법인 형원 대표변호사 신현우입니다.
요즈음 전세사기 내지는 전세사고가 문제가 되면서
많은 분들이 전세계약시의 유의사항에 대한 문의가 많습니다.
전셋집을 구할 때 많은 분들이
HUG와 같은 전세보증보험에 가입하면
보증금을 돌려받을 수 있으리라 생각해
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그러나 보증보험은 만능 안전장치가 아니며,
가입 자체가 제한되는 경우도 있다는 점을 꼭 알고 계셔야 합니다.
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1. 전세보증보험 가입이 거절되거나 전액 보장이 불가능한 경우
전세보증보험은 전세계약을 체결한 뒤 가입할 수 있지만,
보증금이 보험회사의 보증한도를 초과하면 보험금 전액 보장은 불가능합니다.
심한 경우 보험 가입 자체가 거절되기도 합니다.
등기부등본이 깨끗해도 안심할 수 없는 이유: 깡통전세 위험성
대표적인 사례가 바로 집값에 비해 전세보증금이 과도하게 높은 경우입니다.
전세계약을 할 때 대부분 등기부등본만 확인하고
등기부다 깨끗하면 안전하다고 생각하지만,
등기부가 아무리 깨끗해도 해당 부동산의 현재 시가가 낮으면
보증보험 가입이 거절될 수 있습니다.
따라서 계약 전에는 반드시 해당 부동산의 실세 시세를 확인해야 하며,
이는 전세계약의 안정성을 확보하는 데 매우 중요한 절차입니다.
2. 계약 종료 시 보증보험금을 받기 위한 법적 필수 절차
전세계약을 갱신하지 않고 종료하려면
계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지
임대인에게 계약 갱신 거절 의사를 알려야 합니다.
문자 · 전화 통지가 유발하는 보증보험 심사 지연과 6개월의 공백
법적으로는 문자나 전화 등 자유로운 방식으로 해지 의사표시를 할 수 있지만,
보증보험금을 청구해야 하는 상황이라면
반드시 ‘내용증명’으로 통지하는 것이 가장 안전한 방법입니다.
보증보험회사들은 문자나 전화로 한 통지를 적법한 해지 통지로 인정하지 않는 경우가 많고,
이 경우 계약이 묵시적으로 갱신된 것으로 판단하여
보증금 지급 심사가 지연됩니다.
이렇게 되면,
· 계약 만료일로부터 3개월이 지나야 계약 종료로 인정되고
· 그 이후 추가로 1개월 뒤에야 보증금 지급 심사가 시작되어
최종적으로는 약 6개월 뒤에야 보증금을 돌려받는 상황이 발생할 수 있습니다.
3. 내용증명을 누락한 경우: 집주인의 협조라는 높은 장벽
내용증명을 보내지 않았다면,
보증보험회사는 임대인으로부터 ‘임대차계약종료사실확인서’를 제출받은 경우
계약 종료를 인정해주기도 합니다.
하지만 이 확인서는
· 임대인과 직접 작성해야하고
· 임대인의 인감도장 및 인감증명서가 필요하며
· 보증금을 돌려주지 않는 임대인이 협조할 가능성이 낮다는 문제가 있습니다.
따라서 현실적으로는 수령이 매우 어렵습니다.
4. 임대인이 협조하지 않을 때 즉각 실행해야 하는 법적 대응
임대인이 계약 종료 사실확인서 발급에 협조하지 않는 경우에는
다음과 같은 법적 조치를 통해 협조를 유도할 수 있습니다.
· 지급명령 신청
· 임대인 계좌 등 재산 가압류
이러한 절차를 통해 임대인의 협조를 얻거나,
임대인이 스스로 보증금 반환에 나서도록 압박하는 효과를 기대할 수 있습니다.
결론: 떼인 전세금 회수, 철저한 법적 기획이 승패를 가릅니다
전세보증보험이 가입되어 있다고 해서 자동으로 보증금을 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다.
특히 보증보험사가 묵시적 갱신 등을 이유로 심사를 지연하는 경우가 적지 않으므로,
전세보증보험 가입 여부와 관계없이
계약 종료 통지를 반드시 내용증명으로 보내는 것이 중요합니다.
이미 심사 지연이나 계약 갱신 여부 문제로 어려움을 겪고 계시다면
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